Kira Piyasasında Yeni Baskı Yöntemi: Hukuk Dışı Ücret Talepleriyle Karşı Karşıya Kalan Kiracılar

Türkiye’de konut kiralarında yaşanan fahiş artışlar ve arz kıtlığı, kiracı-ev sahibi ilişkilerini giderek daha gerilimli bir hale getiriyor. Bu gerilimli ortamda, birçok ev sahibi veya emlak yöneticisi, kiracıları hukuki dayanağı olmayan çeşitli ücret talepleriyle karşı karşıya bırakıyor. Son dönemde özellikle “ortak gider farkı“, “yeniden değerleme katkısı“, “enflasyon farkı” veya “apartman kullanım ücreti” gibi kulağa resmi gelen ancak tamamen uydurma başlıklar altında para istenmesi, kiracıların şikayetlerinin odağında yer alıyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu durumu “kiracının bilgisizliğinden ve mevcut piyasa koşullarının yarattığı psikolojik baskıdan yararlanma” olarak nitelendiriyor. Uzmanların ortak görüşü, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre kiracıların bu isimler altında herhangi bir ödeme yapma yükümlülüğünün bulunmadığı yönünde. Bu talepler, çoğunlukla kiracıyı sözleşmeyi yenilememe veya evi boşaltma tehdidi altında bırakarak, haksız bir finansal yük altına sokmayı amaçlıyor.

Depozito Artırma Talebi: Tamamen Hukuksuz Bir Uygulama

En sık karşılaşılan haksız taleplerden biri, depozito miktarının güncellenmesi. Bazı ev sahipleri, “evin piyasa değeri arttı” veya “enflasyon nedeniyle depozitonun eridiği” gerekçelerini öne sürerek kiracıdan ek depozito veya depozito farkı talep edebiliyor. Ancak, hukuk çevreleri bu konunun altını önemle çiziyor: TBK’ya göre depozito, kira sözleşmesinin ilk imzalandığı anda belirlenen ve sözleşme süresince değiştirilemeyen bir teminattır.

Bir gayrimenkul danışmanı, “Depozito, kiracının taahhütlerine uygun hareket etmemesi durumunda ev sahibinin uğrayabileceği zararları karşılamak üzere konulan bir güvencedir. Enflasyonla veya emlak değeriyle otomatik olarak artırılması diye bir kavram yoktur. Ev sahibi, kiracı çıkışında oluşan somut bir zararı (kırık, eksik, aşırı kirlilik gibi) bu depozitodan mahsup edebilir, ancak sözleşme devam ederken kiracının üzerine ek bir depozito yükleyemez” diyerek durumu netleştiriyor.

Aidat ve Ortak Gider Tuzağı: Hangi Masraflar Kiracıya Aittir?

Yüksek enflasyon ortamında apartman aidatları ve site yönetim giderleri de hızla artıyor. Bu artış, bazı ev sahiplerini, farkı kiracıya “ortak gider farkı” adı altında yansıtmaya itebiliyor. Fakat hukuki ayrım burada da son derece kesin. Kiracı, yalnızca ve yalnızca kendi özel kullanımından ve tüketiminden doğan giderleri ödemekle yükümlüdür. Bunlar; su, elektrik, doğalgaz, internet ve bireysel ısınma giderleridir.

Binanın genel bakımı, onarımı, boyası, asansör yenilemesi, dış cephe iyileştirmesi, bahçe düzenlemesi veya güvenlik sistemi kurulumu gibi, bina değerini artıran veya ortak alanlara dair her türlü masraf, mülk sahibi olan ev sahibinin sorumluluğundadır. Bir avukat, “Kiracı, kaldığı süre boyunca konforundan faydalandığı için aidat öder, evet. Ancak bu aidat, sözleşmede belirtilen sabit tutardır. Ev sahibi, aidatı artırmışsa ve bu artış binanın değerini artırıcı bir harcamadan kaynaklanıyorsa, bunu kiracıya yansıtma hakkı yoktur. Kiracı, aidat artışının nedenini mutlaka yönetimden veya ev sahibinden yazılı olarak talep edip sorgulamalıdır” uyarısında bulunuyor.

“Değerleme Ücreti” ve “Sözleşme Yenileme Bedeli” Gibi Uydurma Kalemler

Liste bunlarla da sınırlı değil. Bazı durumlarda kiracılar, ev sahibinin gayrimenkulünü banka veya ekspere değerlettirmesinin bedeli olarak “ekspertiz ücreti” veya “değer tespit bedeli” ile karşılaşabiliyor. Hukukçular, bu talebin de tamamen haksız olduğunu belirtiyor. Gayrimenkulün değerlemesi, mülk sahibinin kendi işlemi olup, bunun maliyeti de kendisine aittir.

Benzer şekilde, kira sözleşmesinin yenilenmesi aşamasında “sözleşme yenileme bedeli“, “komisyon ücreti” veya “dosya masrafı” gibi talepler de sıklıkla gündeme geliyor. Kira sözleşmesini yenilemek, tarafların karşılıklı rızası ile yapılan bir işlemdir ve kanunda böyle bir ödeme için herhangi bir dayanak bulunmamaktadır. Bu tip ücretler, genellikle aracı emlak ofisleri veya ev sahipleri tarafından kiracının sözleşmeyi kaybetme korkusundan faydalanılarak talep edilmektedir.

Kiracının Ödemek Zorunda Olduğu Tek Meşru Kalemler

Uzmanlar, tüm bu karmaşanın içinde kiracının net olarak bilmesi gereken yasal yükümlülüklerini şöyle sıralıyor:

• Kendi tüketimine ait faturalar: Su, elektrik, doğalgaz, iletişim ve varsa bireysel ısınma giderleri.
• Yasal sınırlar içindeki kira artışı: Kira artış oranı, 12 aylık dönemlerde, TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranı (TÜFE) ile sınırlıdır. Ev sahibi, bu oranı aşan bir artış talep edemez.
• Sözleşmede açıkça belirtilmiş ve kanuna aykırı olmayan diğer şartlar: Örneğin, aidat miktarı sözleşmede net olarak yazıyorsa ve artış yapılmamışsa, o aidat ödenmelidir.

Haksız Taleplerle Karşılaşan Kiracı Ne Yapmalı?

Peki, bu tür haksız ve hukuk dışı taleplerle karşılaşan bir kiracı nasıl bir yol izlemeli? Gayrimenkul hukuku avukatları, kiracılara şu adımları tavsiye ediyor:

1. Yazılı İletişim ve Kanıt Toplama: Ev sahibiniz veya aracı kurum sözlü olarak bu taleplerde bulunuyorsa, mutlaka “bu talebinizi ve gerekçesini bana yazılı (SMS, e-posta, resmi yazı) olarak iletir misiniz?” şeklinde yanıt verin. Hukuki süreçte yazılı kanıt en önemli unsurdur.
2. Net Ret ve Hukuki Dayanak Gösterme: Talebi, kibarca ancak net bir dille reddedin. “Türk Borçlar Kanunu’na göre bu talebinizi yerine getirme yükümlülüğüm bulunmamaktadır” gibi bir ifade kullanın.
3. Tüketici Hakem Heyeti’ne Başvuru: Ev sahibi ısrarcı davranır veya sözleşmeyi yenilememe, tahliye gibi tehditlerde bulunursa, bulunduğunuz ilçedeki Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurabilirsiniz. Kira sözleşmeleri de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilebilmektedir.
4. Avukat Desteği Alma: Süreç daha da gerilirse, bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak en sağlıklı yoldur. Avukatınız aracılığıyla ihtarname çekmek, çoğu zaman haksız taleplerin son bulmasını sağlayacaktır.

Sonuç olarak, uzmanlar kiracılara sesleniyor: “Hakkınız nettir ve kanunla koruma altındadır. Piyasa koşullarının yarattığı baskıya boyun eğmeyin. ‘Ortak gider farkı’, ‘yeniden değerleme katkısı’ gibi uydurulmuş isimler altında sizden para talep edilemez. Bilinçli olun, hukuki haklarınızı öğrenin ve gerektiğinde bu haklarınızı sonuna kadar savunun.“