İklim Değişikliği Artık Bir Ev Satın Alma Kriteri: Piyasalar Sarsılıyor, Değerler Yeniden Tanımlanıyor

Gayrimenkul dünyasının temel parametreleri kökten değişiyor. Artık sadece konum, metrekare veya oda sayısı değil; bir bölgenin sel, yangın, aşırı sıcak gibi iklim risklerine ne kadar açık olduğu, ev almak isteyenlerin karar sürecindeki en kritik faktörlerden biri haline geldi. Küresel bir gerçeklik olarak iklim değişikliği, emlak piyasalarını derinden etkiliyor, mülk değerlerini yeniden şekillendiriyor ve hem alıcıların hem de satıcıların davranışlarını kökten dönüştürüyor.

Zillow’un Gizlemek Zorunda Kaldığı Gerçek: İklim Riski Bilgisi ve Piyasa Tepkisi

ABD’nin en büyük emlak ilan platformu Zillow, bu yeni gerçeğin somut bir örneğini yaşadı. Platform, First Street adlı bir iklim riski analiz kuruluşu ile işbirliği yaparak, ilanlara yangın, sel, aşırı sıcak ve kötü hava kalitesi risklerini renkli haritalar ve puanlarla gösteren bir özellik ekledi. Bu veriler, potansiyel alıcılara karşılaştırma imkanı sunuyordu. Ancak bu şeffaflık girişimi beklenmedik bir tepkiyle karşılaştı. Emlak danışmanları ve ev sahipleri, bu özelliğin ev satışlarına zarar verdiğini, mülk değerlerini düşürdüğünü öne sürerek şikayet yağdırdı. Zillow, gelen baskılar neticesinde bu risk göstergelerini doğrudan ilan sayfalarından kaldırmak ve sadece dış bağlantılarla yönlendirme yapmak zorunda kaldı. Bu olay, emlak sektörünün iklim krizi karşısındaki kırılganlığını ve bu konudaki bilginin piyasa dinamiklerini nasıl hızla değiştirebileceğini tüm çıplaklığıyla ortaya koydu.

ABD’de Yangınlar, Fırsatçılık ve Zorunlu Açıklamalar: Bir Eyaletin Mücadelesi

Kaliforniya, iklim kaynaklı felaketlerin emlak piyasası üzerindeki doğrudan etkisini en acı şekilde yaşayan bölgelerden. 2025 yılı başlarında Los Angeles’ı vuran yangınlarda 28 kişi hayatını kaybetti, 10 binden fazla ev kül oldu ve 30 milyar doların üzerinde maddi hasar meydana geldi. Araştırmacılar, bu yangınları besleyen sıcak, kuru ve rüzgarlı koşulların iklim değişikliği nedeniyle yaklaşık %35 daha olası hale geldiğini doğruladı. Felaketin hemen ardından, eyalet yasasının acil durumlardaki fiyat artışlarını yasaklamasına rağmen, yüzlerce ev sahibi “kira fırsatçılığı” ile suçlandı.

Bu tehditlerle başa çıkmak için Kaliforniya, 2010’dan önce inşa edilen evlerin satıcılarına, mülkün yangın riskini ve bu riski azaltmak için alınan önlemleri açıklama zorunluluğu getiren ilk eyalet oldu. Ancak uzmanlar, bu tür yasal düzenlemelerin tek başına konut fiyatlarını istikrara kavuşturamayacağını veya insanların riskli bölgelerden göç etmesini engelleyemeyeceğini vurguluyor.

Florida’da Kasırga Korkusu ve “İklim Göçü”

Benzer bir senaryo, kasırgaların tehdidi altındaki Florida’da yaşanıyor. Atlantik kasırga sezonundaki şiddetli hava olaylarına dair artan endişeler ve fırlayan sigorta maliyetleri, birçok sakini bölgeden taşınmaya zorluyor. Florida İklim Anketi’ne göre, eyalette ankete katılan 1400 kişinin %36’sı kasırgalar, seller ve aşırı sıcaklar nedeniyle kısmen veya tamamen taşındığını ya da taşınmayı düşündüğünü belirtti. Bu durum, iklim değişikliğinin yalnızca mülk değerlerini değil, aynı zamanda demografik hareketliliği de tetiklediğinin açık bir göstergesi.

Avrupa’da Sıcaklık ve Fiyat İlişkisi: İspanya Örneği

Avrupa’da da iklim değişikliği, emlak piyasasında belirgin oynaklıklara neden oluyor. SSRN’de yayınlanan yakın tarihli bir çalışma, İspanya’daki 47 şehrin 2009-2024 arası verilerini analiz etti. Araştırmanın sonuçları çarpıcıydı: Sıcaklığın 35°C’yi aştığı her ek gün, aynı şehirde satış fiyatlarında metrekare başına 1,40 Euro, aylık kiralarda ise 0,0059 Euro düşüşe neden oluyor. 2024’te satıştaki yaklaşık 700 bin konut düşünüldüğünde, bu durum yıllık satışlarda 117,6 milyon Euro, kiralarda ise 500 bin Euro’luk bir kayba tekabül ediyor.

Ancak çalışma ilginç bir ikili etkiyi de ortaya koydu: İspanya’nın daha serin bölgelerinde artan sıcaklıklar, satış fiyatlarını ve kiraları yükseltiyor. Bu da iklim değişikliğinin, “iklimsel olarak güvenli” görülen bölgelerin değerlerini artırarak, emlak piyasası içinde yeni kazançlı ve kaybeden alanlar yarattığını gösteriyor.

İngiltere’de Seller ve Alıcı Davranışlarındaki Köklü Değişim

İngiltere’de ise sel riski başlıca endişe kaynağı. Her 1°C ısınmada atmosferin %7 daha fazla nem tutabilmesi, şiddetli yağış olasılığını artırıyor. Bugün, İngiltere’de şaşırtıcı bir şekilde 6.3 milyon ev, sel riski altındaki bölgelerde bulunuyor.

Emlak danışmanı Rachel Ollington, iklim değişikliğinin “10, hatta beş yıl önce hiç görmediğimiz biçimlerde” alıcı davranışlarını şekillendirdiğini söylüyor. Ollington’a göre, birbirine çok benzeyen ve sadece birkaç sokak uzaklıktaki iki ev, sırf biri daha yüksek sel riski taşıyan bir bölgede diye çok farklı ilgi görüyor. Potansiyel alıcılar artık çok daha fazla soruyla geliyor: “Sigorta maliyetlerini kontrol ediyorlar, iklim riski raporlarını, yerel sel verilerini ve hatta erozyon tahminlerini gündeme getiriyorlar.”

Bu sorgulama süreci, satışların tamamlanmadan düşme oranını artırıyor. Ollington, sigorta primlerinin aşırı yüksek olması veya şiddetli bir hava olayı sonrası sigortacıların çekilmesi gibi nedenlerle “gayet iyi” görünen satışların son anda iptal edildiğine şahit olduğunu belirtiyor. Bu belirsizlik, birbirine bağlı satış zincirlerinde domino etkisi yaratıyor. Kiralık piyasada da benzer bir çekingenlik hakim; ev sahipleri sel riski yüksek sahil veya nehir kenarı yatırımlarından uzak duruyor.

Sigorta Krizi: Erişilemez Primler ve Finansal Çöküş Tehdidi

İklim değişikliğinin emlak üzerindeki en dolaylı ama en yıkıcı etkilerinden biri, sigorta sektörü üzerinden geliyor. Loughborough Üniversitesi’nin araştırması, birçok ülkede bunun bir “sigorta krizi”ne dönüştüğünü savunuyor. İngiliz Sigortacılar Birliği’nin verilerine göre, 2024’te hava olayları nedeniyle konutlarda ödenen hasar tazminatları rekor seviyede 585 milyon Pound’a (yaklaşık 609 milyon Euro) ulaştı. Bu durum, sigorta şirketlerini primleri keskin şekilde artırmaya veya riskli bölgelerdeki kapsamı tamamen geri çekmeye zorluyor.

Araştırmacılar uyarıyor: “Sigorta erişilemez ya da karşılanamaz hale geldiğinde haneler korunmasız kalır, mülk değerleri düşer, ipotek bulmak zorlaşır ve daha geniş bir finansal krizin riski artar.” Avustralya’da yapılan bir çalışma da bu tehdidin boyutunu ortaya koyuyor: İklim Konseyi, ülkedeki sel riski yüksek evlerin, artan sel tehditleri olmasaydı toplamda 42,2 milyar Avustralya Doları (yaklaşık 23,8 milyar Euro) daha değerli olacağını tespit etti.

Sonuç: Yeni Bir Gayrimenkul Gerçekliği

İklim değişikliği artık uzak bir geleceğin teorik riski değil; bugünün gayrimenkul piyasasının somut, ölçülebilir ve fiyat belirleyici bir unsuru. Alıcılar daha bilinçli, satıcılar daha savunmacı, sigortacılar ise daha temkinli. Yangın, sel ve aşırı sıcak risk haritaları, metrekare fiyatları kadar önemli hale geliyor. Bu yeni gerçeklik, sadece bireysel yatırım kararlarını değil, şehir planlamasını, konut politikalarını ve finansal sistemin istikrarını da derinden etkilemeye devam edecek. Gayrimenkul artık sadece “taşınmaz” bir mülk değil, aynı zamanda değişen bir iklimde “taşınabilir” risklerin de taşıyıcısı konumunda.