Ev Ekonomisine Destek: İngiltere’nin “Rent a Room” Vergi Cenneti ve Türkiye’deki Gerçekler
Dünyanın pek çok ülkesinde, özellikle de büyük şehirlerde yaşam maliyetlerinin artması ve konut krizlerinin derinleşmesi, ev sahiplerini ve kiracıları alternatif çözümler aramaya itiyor. Bu çözümlerden biri, evin bir odasını kiraya vermek. Ancak bu basit görünen uygulamanın arkasında, ülkeden ülkeye değişen karmaşık bir vergilendirme ve yasal düzenleme ağı bulunuyor. İngiltere’nin uzun yıllardır başarıyla uyguladığı “Rent a Room” (Oda Kiralama) programı, bu alandaki en cazip ve düzenli modellerden biri olarak öne çıkarken, Türkiye’deki sistem ise farklı kurallar ve uygulamalarla işliyor.
İngiltere’nin Vergi Muafiyeti Sağlayan Akıllı Modeli: Rent a Room
İngiltere Maliye Bakanlığı (HM Revenue & Customs – HMRC) tarafından yönetilen Rent a Room programı, 1980’lerin sonlarından beri aktif olarak uygulanan ve ev sahiplerini evlerini paylaşmaya teşvik etmeyi amaçlayan bir devlet politikası. Programın kalbinde, belirli bir gelir eşiğine kadar tam vergi muafiyeti sağlanması yatıyor. 2023/24 vergi yılı itibarıyla, bir birey, ana ikametgahında kiraya verdiği bir odadan yılda 7.500 sterline (yaklaşık 285.000 TL) kadar elde ettiği gelir için hiçbir vergi ödemiyor. Bu durum, ek gelirin neredeyse tamamının cebe kalması anlamına geliyor.
Eğer mülk, evli çiftler veya ortaklar gibi iki kişi tarafından paylaşılıyorsa, bu muafiyet limiti kişi başı 3.750 sterlin olarak ayrı ayrı uygulanıyor. Yani toplamda 7.500 sterlinlik muafiyet hakkı korunuyor. Programın en dikkat çekici yanı, bu gelirin elde edilmesi için herhangi bir resmi bildirim yapma zorunluluğunun olmaması. Gelir, belirlenen yıllık limitin altında kaldığı sürece, vergi dairesine beyanda bulunmaya gerek kalmıyor.
Programın İnce Detayları ve Katı Kuralları
Ancak bu cazip imkan, oldukça spesifik koşullara bağlı. Her şeyden önce, program yalnızca bireyin ana ikametgahı (main residence) için geçerli. Yani kişinin sürekli olarak yaşadığı ev, bu kapsama giriyor. İkinci bir daire, yazlık, bağımsız bir müştemilat (anne evi gibi) veya tamamen yatırım amaçlı bir mülk, Rent a Room programının sağladığı vergi avantajlarından yararlanamıyor.
Kiralanacak odanın mobilyalı olması bir diğer şart. Ayrıca program, geleneksel oda kiralama yanında, ev sahibinin aynı çatı altında yaşayarak işlettiği küçük ölçekli pansiyon (bed & breakfast) veya konuk evi tipi işletmeleri de kapsayabiliyor. Bu, ev sahiplerine ek bir iş modeli geliştirme esnekliği sağlıyor.
Peki, kira geliri yıllık 7.500 sterlin limitini aşarsa ne oluyor? Bu durumda, ev sahibinin gelirini vergi dairesine beyan etmesi gerekiyor. Ancak endişeye mahal yok; sadece limitin üzerinde kalan kısım vergilendiriliyor. Örneğin, yıllık 9.000 sterlin kira geliri elde eden biri, sadece 1.500 sterlin (9.000 – 7.500) üzerinden gelir vergisi ödüyor. Sistem, geliri tamamen vergilendirmek yerine, sadece “ekstra” kısmı vergiye tabi tutarak, ev paylaşımını özendirmeye devam ediyor.
Türkiye’deki Durum: Özel Bir Program Yok, Mevcut Kurallar Geçerli
Türkiye’de ise İngiltere’deki gibi adı konmuş, özel bir “vergi muafiyet programı” bulunmuyor. Ancak bu, evin bir odasının kiraya verilmesinin yasal olmadığı veya yaygın olmadığı anlamına gelmiyor. Tam tersine, özellikle üniversite öğrencilerinin bulunduğu şehirlerde ve büyük metropollerde, evin bir odasını kiraya vermek oldukça yaygın bir uygulama.
Türkiye’de elde edilen oda kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu’na göre “gayrimenkul sermaye iradı” yani kira geliri olarak sınıflandırılıyor. Bu gelirin vergilendirilmesi, diğer tüm kira gelirlerinde olduğu gibi, yıllık istisna (vergiden muaf) tutarları ile belirleniyor. 2024 yılı için belirlenen yıllık gayrimenkul sermaye iradı istisnası, kişinin kira gelirinden vergi matrahına dahil etmeyeceği tutarı ifade ediyor. Bu tutarın üzerinde kira geliri elde edenler, gelirlerini beyan edip, ilgili gelir vergisi dilimlerine göre vergi ödemek zorunda.
Pratikte, birçok bireysel oda kiralama işlemi, bu istisna tutarının altında kaldığı veya kayıt dışı gerçekleştiği için vergi beyanına konu olmuyor. Fakat kira geliri yüksek olan veya birden fazla odasını/mülkünü kiraya veren kişiler için durum farklı. Ayrıca, kira sözleşmelerinin resmiyete dökülmesi ve kiracının ikamet adresine işlenmesi gibi durumlarda, bu gelirin vergi idaresinin radarına girme ihtimali artıyor.
Karşılaştırmanın Özeti ve Çıkarımlar
İki ülke arasındaki temel fark, yaklaşım felsefesinde yatıyor. İngiltere, Rent a Room programı ile, konut arzını artırmak, ev sahiplerinin konut maliyetlerini hafifletmek ve toplumsal kaynaşmayı (özellikle yaşlı ve genç nüfus arasında) teşvik etmek amacıyla açık, net ve cazip bir vergi teşviği sunuyor. Sistem, gönüllülüğü ve şeffaflığı ön planda tutarak tasarlanmış.
Türkiye’de ise oda kiralama, genel kira geliri rejiminin bir parçası olarak ele alınıyor. Devlet, bu özel alan için ek bir teşvik mekanizması oluşturmak yerine, mevcut genel vergi istisna tutarları ile dolaylı bir alan bırakıyor. Bu da uygulamanın büyük ölçüde enformel ve kişisel inisiyatife kalmasına neden oluyor.
Sonuç olarak, İngiltere’nin Rent a Room programı, konut paylaşım ekonomisini vergi politikalarıyla destekleyen yapılandırılmış ve olgun bir model sunarken, Türkiye’deki uygulama daha geleneksel ve genel kurallar çerçevesinde, büyük ölçüde enformel bir şekilde ilerliyor. Türkiye’de de benzeri yapılandırılmış bir teşvik programının hayata geçirilmesi, hem konut stoğunun daha verimli kullanılmasına hem de bu alandaki gelirlerin kayıt altına alınarak vergi adaletine katkı sağlayabilir.
Kaynak Notu: Bu analiz, www.sozcu.com.tr internet sitesinde yer alan bir haberdeki bilgiler genişletilerek ve detaylandırılarak hazırlanmıştır. Yazıda sunulan karşılaştırmalı analiz, mevcut yasal düzenlemelerin genel bir değerlendirmesini içermekte olup, bireysel vergi danışmanlığı niteliği taşımamaktadır. İngiltere’deki Rent a Room programının güncel limitleri ve şartları için HMRC’nin resmi kaynakları, Türkiye’deki uygulama için ise Gelir İdaresi Başkanlığı’nın mevzuatı esas alınmalıdır.
www.sozcu.com.tr internet sitesinde yayınlanan yazı, haber ve fotoğrafların her türlü telif hakkı Mega Ajans ve Rek. Tic. A.Ş’ye aittir. İzin alınmadan, kaynak gösterilerek dahi iktibas edilemez.